熱い交渉・・・

不動産の市場はこの東京都心部では・・・だいぶオーナー様には

厳しくなっているという情報を聞いている。

大手デベロッパーも、震災前に建造計画を立てていた
高層オフィスビル、大手町地域開発PJTなどが・・・

この２年間くらいで、竣工（完成）予定が折り重なってくる。

したがって、来年いっぱいくらい迄には
新規テナントの獲得を前倒しにもっていかないと厳しいと
先延ばしを　制止するには・・・・

家賃の坪単価を下げる
段階式で、初年度も下げて　イニシャルコストを低めに
そして、大胆なフリーレント期間の設定
通常は３ヶ月から６ヶ月が限界とされているが
それ以上の８ヶ月や１０ヶ月という・・・ところも陰の噂にある。。

そして、何よりも既存テナントの更新時期が訪れると
そこで、双方の家賃見直しが・・・争点となる。

明らかに借りて「有利」・・・同等物件、立地、格付けなどから
オフィスビルの家賃相場の情報を一気に集めてみる・・・

すると　驚くべきことが　明確になってくる。

現行の家賃が、いかに高い設定になっているのか？
仮に、新規テナントが入居する場合の　この◯◯ビルの
家賃はいくらんだろうと・・・・それも、外部の不動産業者に

値踏みしてもらうと、ていねいに教えてくれます。（無料で）

さあさあ、そこで坪単価にして、５０００円以上の差異があったら
ぜひ「減額交渉」に強気でのぞんでいいでしょう。

もちろん、更新期日の６ヶ月以前が、賃貸契約書の取り決めになって
いる場合が多いので、そこは要チェックを！

仮に試算すると・・・コスト削減として

フロア面積が２００坪なら　　月額で１００万円　年間で１２００万円
　　　　　　３００坪なら　　　　　１５０万円　　　　１８００万円
　　　　　　４００坪なら　　　　　２００万円　　　　２４００万円

つまり、不動産賃貸で、基本２年契約であれば

　　　　　４００坪フロアで　　その２年間で、なんと４８００万円も
　　　　　原価ゼロの　純利益が上がることを保障されるってことです。
　　　　　これって、スゴイどころか、恐ろしいくらいの効果ですね。

いくら営業部隊が　商品売上に駆けまわっても・・・
利益率２０％の商品だとしたら、その５倍の売上高を達成しないといけない
わけです。

　　　　２４００万円の年間利益のためには、１億２０００万円の販売を
　　　　達成させないといけないわけです。

管理部門は　コストセンターと呼ばれることがありますが。。。
この家賃の減額交渉については、ものすごい　「スーパー営業マン」に
変身することが可能です。

　　２年に一度の　華の祭典～スーパースターの活躍の舞台です。

事前に、インセンティブ交渉を、我社の社長にしておいて、それを握ってから
目標額の　家賃の減額交渉に挑むのもいいでしょう。

まるで、これは「減額アスリート」という　スポーツ競技かもしれません。
現在のビル管理会社との　心理作戦　数値の駆け引き・・・時間かせぎなど
なかなか　スリリングでおもしろい展開になります。

信頼のおける、不動産仲介業者のやり手の営業マン（ウーマン）に
アシストしてもらうと、鬼に金棒です。

今後において、ビル残留になったとしても、いずれ移転するときには
その恩義というか　義理でつながり合えることを、
かなり企業秘密的な　コスト数値を共有したことで
仲介業者様なりに　メリットはあるのだと思えます。

では、今回はこのへんで・・・　総務担当の顔がちらり。